Участок в СНТ: что проверить перед покупкой

Участок в садовом товариществе обычно дешевле, чем земля под ИЖС, и для многих это главный аргумент. Но вместе с участком вы получаете соседей, общие правила, взносы и собрания — а возможность построить дом зависит от бумаг, которые стоит изучить ещё до сделки. Разбираемся, как устроено СНТ, что можно строить на садовой земле, сколько и за что придётся платить и на что смотреть при покупке.

СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это организация, которую создают владельцы соседних садовых участков, чтобы вместе решать общие дела: дороги и проезды, воду, электричество, вывоз мусора, охрану, уборку снега. Прибыль товарищество не зарабатывает — все собранные деньги идут на содержание общей территории.

Работу СНТ регулирует закон о садоводстве и огородничестве (217-ФЗ), а внутренние правила записаны в уставе, который принимают на общем собрании. В уставе указано, как выбирают председателя, как часто проходят собрания, как о них сообщают и что бывает за нарушения. Устав не может противоречить закону.

У товарищества есть статус юридического лица: оно заключает договоры с поставщиками воды и электричества, открывает счёт, собирает взносы и отвечает по своим обязательствам.

Садовое товарищество объединяет владельцев садовых участков. На такой земле можно выращивать урожай, а при соблюдении условий — построить садовый или жилой дом, баню, гараж и хозяйственные постройки. Строить дом не обязательно: это решает сам владелец.

Огородническое товарищество (ОНТ) — другое дело. Огородный участок предназначен для грядок и небольших хозяйственных построек вроде сарая для инвентаря и урожая. Капитальный дом там построить нельзя. Если жилой дом на огородном участке был зарегистрирован раньше, права на него сохраняются, но оформить новый уже не получится.

Дачных товариществ, партнёрств и «дачных участков» с 2019 года в законе больше нет. Существовавшие дачные объединения продолжают работать без перерегистрации, а участки с назначением «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» или «для дачного строительства» теперь считаются садовыми — менять что-то в реестре владельцу не нужно.

Это главный вопрос при покупке, и ответ на него даёт не продавец, а документы.

Вид разрешённого использования. Он указан в выписке из ЕГРН. Подходят «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства» и бывшие «дачные» формулировки — закон считает их равнозначными. Насторожиться стоит, если в выписке значится «садоводство» как вид сельскохозяйственного использования (код 1.5 классификатора): он рассчитан на выращивание плодовых и ягодных культур, а не на жилой дом.

Территориальная зона. Капитальное строительство на садовом участке разрешено только тогда, когда участок попадает в зону правил землепользования и застройки (ПЗЗ), для которой утверждены регламенты с таким строительством. Проверить это можно в ПЗЗ вашего муниципалитета или по выписке из градостроительной информационной системы.

Параметры дома. Жилой или садовый дом на таком участке — не выше трёх надземных этажей и не выше 20 метров, без деления на квартиры и без использования под бизнес.

Отступы. По своду правил СП 53.13330.2019 дом ставят не ближе 3 метров к границе соседнего участка и не ближе 5 метров к красной линии улицы (3 метра — к проезду). Хозяйственные постройки — не ближе 1 метра к соседу и 5 метров к улице или проезду.

Забор. Между участками СП рекомендует сетчатое ограждение высотой 1,2–1,8 метра, чтобы не затенять соседские грядки. Глухой забор возможен по письменному согласию соседей, а со стороны улицы — по решению общего собрания товарищества.

Чтобы не гадать, можно ли зарегистрировать будущий дом, надёжнее всего ещё до начала стройки подать уведомление о планируемом строительстве и дождаться ответа, что параметры дома допустимы на этом участке.

Высший орган товарищества — общее собрание. Оно избирает председателя, правление и ревизионную комиссию (или ревизора). Правление — не меньше трёх человек и не больше пяти процентов от числа членов. Срок полномочий задаёт устав, но не больше пяти лет; переизбираться можно сколько угодно раз.

Общее собрание проводят минимум раз в год: на нём утверждают смету, размер взносов и отчёт правления. О собрании сообщают не позднее чем за две недели — на сайте товарищества, на информационном щите на его территории, а также по почте или электронной почте, если это предусмотрено. Решения принимаются только при кворуме.

Взносы бывают двух видов.

Членские покрывают текущие расходы: содержание общего имущества и аренду за него, расчёты с поставщиками воды и света по договорам товарищества, вывоз мусора, благоустройство и охрану территории, пожарную безопасность, аудит, зарплату работникам по трудовым договорам, проведение собраний и налоги.

Целевые собирают на конкретные проекты: планировку территории, кадастровые работы, покупку или создание общего имущества — например, новой линии электропередачи или скважины.

Размер взносов утверждает собрание на основании сметы и финансово-экономического обоснования. Платить нужно только безналично, на счёт товарищества, и не чаще одного раза в месяц — периодичность записана в уставе.

Нет. Владелец участка может вести хозяйство самостоятельно и не быть членом СНТ. Общими дорогами, сетями и другим имуществом он пользуется наравне со всеми.

Но платить придётся столько же: закон обязывает владельцев-нечленов вносить плату за общее имущество в размере суммы членских и целевых взносов. При этом у нечлена меньше прав — он не голосует по большинству вопросов собрания и не может быть избран в правление. Поэтому от членства обычно выигрывает тот, кто хочет влиять на решения.

Долг по взносам товарищество взыскивает через суд — чаще всего по упрощённой процедуре, через судебный приказ мирового судьи. Дальше подключаются приставы: они могут списать деньги со счёта, арестовать имущество или ограничить выезд за границу.

Члена товарищества, который не платит взносы больше двух месяцев, могут исключить из СНТ решением общего собрания. Перед этим председатель обязан не позднее чем за месяц до собрания предупредить должника. Исключение не избавляет от долга: платить за общее имущество всё равно придётся. А вот отобрать участок за неуплату взносов товарищество не вправе — право собственности остаётся за владельцем.

Сделка проходит так же, как с любой другой недвижимостью: договор купли-продажи и регистрация перехода права в Росреестре. Перед подписанием проверьте:

• выписку из ЕГРН: кто собственник, есть ли у участка границы, нет ли арестов, залогов и других обременений, какая категория земли и вид разрешённого использования;
• что участок можно застроить: территориальную зону по ПЗЗ и ограничения, например охранные зоны сетей;
• справку от правления, что у продавца нет долгов по взносам;
• нотариальную доверенность, если от имени владельца действует представитель;
• сам участок на месте: границы, подъезд, наличие света и воды.

Плюсы:

• земля дешевле, чем под ИЖС;
• при подходящей зоне и виде использования можно построить жилой дом;
• общие расходы на дороги, свет, воду и охрану делятся между всеми.

Минусы:

• участки обычно небольшие;
• зарегистрироваться по месту жительства можно только в доме, признанном жилым, — с садовым домом это не получится;
• инфраструктура зависит от активности соседей и правления: где-то зимой не чистят дороги, где-то бывают перебои с водой.

Вступить в СНТ может гражданин, который владеет участком на территории товарищества. Он пишет заявление в правление, а решение о приёме принимает общее собрание или правление — это зависит от устава.

Выйти можно в любой момент: подайте заявление в правление лично или отправьте заказным письмом с уведомлением. Если вы продали участок, членство прекращается автоматически.

Если участок нужен под постоянный дом и вы хотите сменить его назначение, порядок зависит от того, что разрешают ПЗЗ для его территориальной зоны.

• ИЖС указано среди основных видов использования. Тогда владелец выбирает его сам: подаёт заявление через МФЦ или Росреестр, и вид использования меняют в реестре.
• ИЖС указано среди условно разрешённых. Понадобится разрешение администрации, его выдают после общественных обсуждений. Отказ можно обжаловать в суде.
• ИЖС для зоны не предусмотрено. Тогда сначала нужно менять сами правила землепользования, а это долго и не всегда возможно.

Перед этим участок должен стоять на кадастровом учёте с установленными границами, а его площадь — укладываться в минимальный размер для ИЖС по местным правилам.

• СНТ — объединение владельцев садовых участков для общих дел; работает по закону 217-ФЗ и уставу.
• Строить дом можно, только если позволяют вид разрешённого использования и территориальная зона по ПЗЗ.
• Дом — до трёх этажей и 20 метров, не ближе 3 метров к соседу и 5 метров к улице.
• Вступать в товарищество не обязательно, но платить за общее имущество обязаны все владельцы.
• Перед покупкой проверьте выписку из ЕГРН, зону по ПЗЗ и отсутствие долгов у продавца; членская книжка — не документ о собственности.

Если участок в СНТ позволяет строить жилой дом, модульный дом — быстрый способ это сделать: его собирают заранее и привозят на участок готовыми модулями. При выборе проекта держите в голове отступы — 3 метра до соседей и 5 метров до улицы — и прикиньте, как дом встанет на вашей земле. В каталоге Modul Rock у каждого дома указаны площадь и габариты, а менеджер подскажет, какой фундамент нужен для вашего участка.